2010年02月28日
宝塚市新築不動産"宝塚市泉ガ丘新築住宅１戸建て"
価格３２８０万円税込
所在地 ：宝塚市泉ガ丘
交通 ：阪急宝塚線 売布神社駅 徒歩9分
土地面積 ：192.96㎡ （58.37坪）
Ａ号地
用途地域 ：第1種低層住居専用地域
建ぺい率 ：50％
容積率 ：100％
延床面積 ：105.99㎡ （32.06坪）
構造 ：木造2階建
確認番号 ：25479号
取引態様 ：媒介
備考：売布小学校・宝塚中学校
【建物仕様】
●ドライ＆ミスト付バス
●全居室ペアガラス
●システムキッチン
（ガラストップ・食洗機付）
●シャンプードレッサー（三面鏡）
●シャワートイレ（１階全自動お掃除・
２階ウォシュレット一体）
●ＴＶモニター付インターホン(どこでもドアホン3.5型
・ピッキング対策付玄関ドア
●床暖３系統
↑↑↑参考写真↑↑↑
2010年01月21日
大阪市北区中古マンション改装済み"朝日プラザ北梅田"
価格１３８０万円税込
名称・住所 朝日プラザ北梅田
大阪府大阪市北区本庄西1丁目
交通 ：大阪市営谷町線 中崎町駅 徒歩5分
専有面積 ：47.73㎡ （14.43坪）
構造 ：ＳＲＣ造10階建
所在階 ：9階部分
バルコニー面積 ：8.39㎡
バルコニー向き ：東
築年月 ：昭和49年5月
総戸数 ：80戸
土地権利 ：所有権
間取り ：2ＬＤＫ
管理会社 ：日本ビルサービス
管理形態 ：全部委託
管理員 ：日勤
管理費月額 ：8,349円
修繕積立金月額 ：6,976円
設備費用等
駐車場 ：空きなし
現況 ：空家
引き渡し ：即時
取引態様 ：媒介
ペット ：不可
備考 ：豊崎本庄小学校・豊崎中学校
2010年01月19日
八尾市中古マンション改装済み"八尾志紀スカイハイツ"
価格1,380万円税込
名称・住所 ：八尾志紀スカイハイツ
大阪府八尾市志紀町南3丁目
交通 ：ＪＲ関西線 志紀駅 徒歩10分
専有面積 ：86.91㎡ （26.29坪）
構造 ：ＳＲＣ造11階建
所在階 ：5階部分
バルコニー面積 ：14.9㎡
バルコニー向き ：南東
築年月 ：昭和56年9月
総戸数 ：185戸
土地権利 ：所有権
間取り ：4ＬＤＫ
管理会社 ：長谷工コミュニティ
管理形態 ：全部委託
管理員 ：日勤
管理費月額 ：10,430円
修繕積立金月額 ：15,640円
設備費用等
駐車場 ：空きなし
現況 ：空家
引き渡し ：即時
取引態様 ：媒介
ペット ：不可
備考 ：志紀小学校・志紀中学校
2007年05月12日
相続対策
相続は、遺産分割・納税対策・節税対策と
多岐にわたり法律や税務、
土地評価といった専門分野の知識が
必要になり、これを一人の専門家でカバー
することはほとんど不可能です。
この縦割りになった現状を解消するため、
横断的な知識を持った複数の
専門家が必要です。
特に、不動産で試算をお持ちの方にとって、
相続問題は避けて通れません。
大切な資産を次の世代に引き継ぐ為にも、
不動産のエキスパートが窓口となり、
専門化手段をリードしてゆくことが
相続問題の一番の解決策です。
実際に相続が発生する以前から、
相続コーディネーターが税理士、
弁護士をはじめ、不動産鑑定士、
司法書士、土地家屋調査士、測量士、
一級建築士、不動産コンサルティング
などの専門家集団によるプロジェクトチームを
結成し、お客様の相続にかかわる
問題解決にあたります。
節税につながる有利な土地評価の方法、
そして何より不動産取引に関する
実務がポイントになります。
相続コーディネーターが、
生前対策から相続発生後の申告納税まで、
どの時点でも「大切な財産をできる限り
残しながら相続対策できないか」ご相談を承ります。
相続税は、土地の評価の仕方で
大きく変わります。
豊富な経験と知識を持った税理士なら、
土地の評価を有利にし、
税金を安くできるのです。
税務署の路線価や倍率で評価すると
、意外に高い評価となります。
鑑定評価で大きく下げることも可能です。
申告納税後でも、更正の請求（還付申告）により、
税金を返してもらうことができるのです。
相続コーディネーターは、一流の税理士や
不動産鑑定士と組んで、大きな節税を図ります。
Ｒｅｌｉａｂｌｅ株式会社
info@e-reliable.com
2007年05月11日
大阪収益投資物件の購入する時の諸費用
仲介手数料
不動産物件を仲介した不動産業者に支払います。
購入金額の3％＋6万円に消費税5％
を加えた金額となります。
不動産登記費用
不動産物件の登記の際にかかる費用です。
登録免許税と司法書士への報酬からなります。
火災保険料
不動産物件が火災になった際に保障してくれる
保険の掛け金です。
地震による火災の場合は保険金がおりませんので、
地震保険にも加入しておくことをおすすめします。
生命保険料
不動産物件購入にローンを利用する場合には、
生命保険に加入することもあります。
万一の際には、ローン残債はこの保険で返済されます。
固定資産税・都市計画税
不動産物件を所有している人に毎年かかる税金です。
毎年1月1日現在の持ち主が、4月1日～翌年3月31日
までの税金を支払います。
管理費
通常、入居者の管理は賃貸管理会社に
一任しますのでその管理費用が必要になります。
また、建物の運営費用として清掃、点検、消耗品交換、
共用部分のエレベーターや照明の電気代、
水道代などの建物管理費用が必要になります。
修繕費
入居者の退出時に内装の修繕が必要になります。
また、建物の老朽化を想定して、
大規模修繕費用の積み立てをお奨めします。
Ｒｅｌｉａｂｌｅ株式会社
info@e-reliable.com
2007年05月10日
不動産投資のリスク
空室リスク
繁盛する店もあればそうでない店もあるように、
経営において売上を予想することは大変困難です。
一方賃貸経営では、近隣相場からある程度正確な
賃料収入を推定することができます。
だからこそ、賃貸管理会社は一括借り上げなどの方法で
家賃保証をすることができるわけです。
ただし、今後は賃貸経営においても競争が始まることが
考えられますので、差別化が必要となってくるでしょう。
立地・デザイン・間取り・防犯・管理・貸し方・賃料など
色々な差別化を検討できます。
ほとんどの空室の原因は立地と賃料設定にあります。
専門家の意見を良く聞きながら物件選びをする必要があります。
建物の老朽化
経年変化による建物の老朽化は避けられません。
老朽化した建物をそのままにしておくと、
入居者が退去した際に新たな入居者が決まらないという
空室リスクが高まります。
修繕費をあらかじめ事業計画に入れておくとよいでしょう。
金利の上昇
ローンを利用して「不動産投資」をする場合、
変動金利を選択した場合には返済額アップの
リスクを負うことになります。
返済期間を短く設定する、繰上げ返済をする、
固定期間を長くするなどのリスク対策が有効です。
ある程度自己資金がある上でローンを利用する
という姿勢が望ましいと思われます。
資金流動化のリスク
将来売れなくなるかも知れないというリスクがあります。
立地が良いかもしくは利回りが良ければ、
流動化し易いと言えます。
高利回りの物件を運用し、すでに投下資金を
回収しているのならば、別段売却価格に固執する
必要はないのかも知れません。
Ｒｅｌｉａｂｌｅ株式会社
info@e-reliable.com
2007年05月01日
不動産投資のメリット
安定収入
自営業の方であれば、本業とは別に安定的な収入が
得られる不動産投資を望む方が多いようです。
給与所得者の場合、収入減への対応策としても
検討されています。
女性や高齢者の収入源というケースもあります。
不動産投資の一番の目的は安定収入です。
私的年金の代替手段
公的年金である国民年金・厚生年金の将来の
不安が叫ばれています。老後の安心を得るために、
公的年金に頼らない収入源が必要になってきます。
私的年金でもっとも一般的なのが、生命保険会社
などの商品である個人年金、財形年金がありますが、
「不動産投資」を私的年金の一種として利用する方も
増えています。
定年退職時にローンを完済済み、もしくは退職金で
ローン残債を返済してしまえば、それ以降は家賃収入
から必要経費を差し引いた分が手取収入となり、
公的年金にプラスする私的年金としての役割を果たします。
生命保険の代替手段
ローンを利用して「不動産投資」をする場合、
生命保険に加入することもできますので、万一の際には
ローン残債が保険金にて支払われることもあります。
残されたご家族にはローン残債のなくなった
不動産物件が残され、必要経費を差し引いた分が
手取収入となり、生命保険としての役割を果たします。
所得税対策
「不動産投資」で得た収入にはもちろん税金がかかりますが、
減価償却費、ローン金利、管理費、修繕費など必要経費として
算入することができます。
このうち、建物の減価償却費については
実際に支払うわけではなく、帳簿上でのマイナスですので、
建物が永遠に使用できるという前提とするならば、
その分課税所得が減少し税引き後の手取りが増える
効果があります。
建物はいずれ老朽化し滅失していくので、
減価償却費の経費参入は当然のことだといえます。
相続対策
不動産投資によって、四つの節税効果があります。
一つ目に、貸家建付け地としての評価減
二つ目に、小規模宅地の評価減
三つ目に、建物の固定資産税評価との差による評価減
四つ目に、借家権の発生による評価減
その他に資産が増えることによって、
相続人に分けやすくなるというメリットもあります。
資産家にとってみれば、物納用地を潰すことなく
相続対策を行うというメリットにもなります。
インフレ対策
現金は適切な運用をしなければ、
インフレになった際に価値が目減りします。
過去のように今後30年で物価が3倍になるかどうかは
わかりませんが、物価が上昇した時には
購入した物件の資産価値や家賃収入も
上昇すると予想され、「不動産投資」は
インフレ対策になるといえます。
Ｒｅｌｉａｂｌｅ株式会社
info@e-reliable.com
2007年04月25日
不動産投資ブーム？
預貯金の超低金利、株価の低迷、将来の年金不安から、
預貯金、株式投資と並んで「不動産投資」を検討する方が
増えています。
ロバート・キヨサキ氏の「金持ち父さん貧乏父さん」という本が
以前ベストセラーになりました。
この本にも書かれているように勤労所得、年金所得に変わる
「新たな収入の窓口」として、資産所得の代表である
「不動産投資」が注目されているわけです。
「不動産投資」とは
マンションやアパートを購入し、他人に賃貸することで
家賃収入を得ることと思われていますが、厳密に言えば、
物件を取得してから売却して換金するまでのトータルの
収益を追求する行為です。
この場合、投下した自己資金に対して最終的に手元に
戻る現金の増加率に着目し、この増加率を年間に
換算したものを投資利回りと呼んでいます。
売却を前提にしなければ、
毎年のキャッシュフローのみに着目しても構いません。
この場合、物件取得価格に対する年間の純収入の率、
つまり利回りに着目することになります。
「不動産投資」は
預貯金と違い、ある程度の利回りを確保することができますが、
元本を保証してくれるものではありません。
また、株式投資と違い、
資金が短期間で何倍にもなる投資方法ではありません。
そういう意味で、日本では数少ない
「ミドルリスク、ミドルリターン」の運用方法といえます。
「不動産投資」のメリットとリスクを理解し、
より効率的な資産運用をおこなうために、
ぜひ信頼できる不動産業者に
ご相談されますことをお勧めします。
Ｒｅｌｉａｂｌｅ株式会社
info@e-reliable.com
2007年04月24日
リライアブル
商 号 Reliable株式会社
（リライアブル）
本社所在地 大阪市中央区大手通
1丁目4-2 西田ビル3F
設立年月 平成18年10月
代表取締役 仲西 一雄
電話番号 06-6942-0088
FAX 06-6942-0098
ホームページ http://www.e-reliable.com
メールアドレス info@e-reliable.com
免許番号 大阪府知事（1）第52726号
事業内容 不動産売買・仲介・住宅建築
の企画、管理、賃貸
インターネットによる
情報収集、提供
所属団体 （社）全日本不動産協会会員
（社）不動産保証協会会員
（社）近畿地区不動産
公正取引協議会加盟
全日本不動産近畿
流通センター会員
2007年04月24日
不動産売買のイロハ！！
気に入った物件を目の前にしたとき、誰でも
冷静な判断ができない！
今買うべきか、もう少し待ったほうが良いのか？
ローンの支払いは、適正な金額なのか？
登記簿の権利関係は、大丈夫なのか？
など冷静に判断し的確に決めていける
スキルのある不動産業者を探しましょう。
1）不動産売買購入のノウハウ
・どのような物件が安くなりますか？
物件により異なりますが、
価格が下がり易い売却理由として
①買換えの場合
先に購入物件が決まっていて、
売却物件にローンが残っている場合、
売主は購入物件と売却物件の
ダブルのローンになるのが嫌なので、
価格を下げても売るケースが多いです。
②債務整理物件
住宅ローンを滞納等していて、
売却の決定権が銀行にある
場合があります。
このような場合、銀行は
相場より安くても早期売却を
優先させます。
③相続物件
遺産分割や相続税支払いの為に、
早急に売却しなければならない
ケースが多くございますので、
大幅な価格交渉が出来る
場合があります。
・不動産購入後の補償について？
売主が宅建業者か個人かにより代わります。
宅建業者の場合引渡日から
２年間補償となります。
（契約書に２年未満の補償記述があっても
無効になります）
個人契約の場合、契約書に明記しますが
２ヶ月の補償が一般的になっています。
主な補償の範囲は雨漏り、シロアリ、地盤沈下、
給排水管の故障、主要部の腐蝕などです。
2）売却のノウハウ
・売却にリフォームは必要ですか？
一般的には、ある程度リフォームして
売却した方が早く高く売れます。
中でも壁紙の張替えはコストも安く
大きな効果があります。
「注意」物件によってはリフォームを
しない方が良い場合もありますので、
ご注意ください。
・何社位に依頼したほうが良いですか？
２～３社が良いと思います。
１社ですとライバル会社が無い為、
担当会社に価格や条件面を
うまくコントロールされてしまう
場合が多いです。
また多すぎると、物件情報が重なって
出てしまい売れていない印象になり、
かえって売れなくなる事もあります。
結論、物件は共有されますので、
何社にも出す必要はありませんが、
１社だけですと、価格面をコントロール
されるケースが多いので、出来れば毛色の違う
不動産会社２～３社にお願いするのがベターです。
・どの位の期間で売れますか？
物件により異なりますが、３ヶ月位です。
あまり長引くと購入者より売れ残り物件と見なされ、
大幅な価格変更が必要になります。
・査定額がバラバラだったのですが？
不動産の査定金額は過去の近隣の
成約事例と現在の売り出し物件を
元に出す金額ですので
、
相場の金額の話しであって、
会社によって大きなばらつきが
あってはいけません。
しかし、査定価格を高く言った方が、
売主様が高く売ってもらえると思い込み、
売却依頼をいただけるケースが多いので
、本音と違う金額を業者が多くなっております。
本来は、売主様に現在の自宅の査定価格を
知ってもらい少しでも高く売る努力をするのが
仕事のはずなのですが・・・・・・・・
Ｒｅｌｉａｂｌｅ株式会社
info@e-reliable.com
